Comprendre les normes ESRS en 4 points clés
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Les normes ESRS sont des règles visant à encadrer la réalisation du reporting extra-financier imposé par la CSRD. Explications.
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Audit énergétique : que devez-vous savoir ?
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Un audit énergétique certifié est une analyse approfondie réalisée par un auditeur qualifié, visant à évaluer la performance énergétique d'un logement. Valable pendant cinq ans, cet audit permet d'identifier précisément les sources de pertes de chaleur et les facteurs de gaspillage d'énergie, tels que l'isolation, les systèmes de chauffage et la ventilation.
Grâce à cet audit, les propriétaires peuvent choisir entre deux propositions de travaux : la première permettant d'atteindre la classe B, et la seconde visant à améliorer de manière significative l'efficacité énergétique du logement en une seule intervention.
Audit énergétique : de quoi s’agit-il ?
L’audit énergétique est une évaluation complète de la performance énergétique et environnementale d’un logement. Il permet d’identifier les zones de déperdition thermique et de proposer des scénarios de travaux pour améliorer son efficacité énergétique.
L’audit énergétique est obligatoire depuis le 1ᵉʳ avril 2023, en application de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, qui le définit comme :
“ Un état des lieux détaillé de la performance énergétique et environnementale d'un logement. Ce document vise principalement à sensibiliser le futur acquéreur aux questions de transition écologique et énergétique et à l’orienter en lui proposant des scénarios de travaux d’amélioration de la performance du logement concerné. ”
Concrètement, cet audit permet d’identifier si un logement présente des caractéristiques de passoire thermique – en repérant les principales sources de déperdition énergétique (murs, fenêtres, toiture, etc.).
Par la suite, l’audit énergétique préconise la mise en place d’actions correctives plus ou moins coûteuses, en vue de diminuer le niveau de consommation d’énergie – et de faire des économies d’énergie. Les actions correctives peuvent concerner le chauffage, l’éclairage, l’eau chaude sanitaire ou encore la ventilation.
Un audit énergétique en bonne et due forme doit contenir :
- l’analyse complète du bâtiment ;
- le bilan des consommations énergétiques pour chaque usage ;
- la liste d’actions à mettre en place pour améliorer l’efficacité énergétique ;
- les indicateurs chiffrés liés aux coûts des travaux, les économies d’énergie réalisables et le temps de retour sur investissement.
La durée de validité d’un audit énergétique est de cinq ans.
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Quel est le prix d’un audit énergétique ?
Le coût d’un audit énergétique dépend de la dimension et de la nature du bâtiment concerné, ainsi que du périmètre choisi. Il est donc difficile d’estimer un montant précis.
“ Pour les particuliers, l’UFC-Que-Choisir indique qu’il faudra débourser environ 754,12 € pour une maison individuelle d'une superficie comprise entre 90 et 120 m2 (source : UFC-Que Choisir, 2024). ”
Pour les entreprises, l’ADEME peut financer entre 60 et 80 % du coût de l’audit, en fonction de leur taille (source : ADEME). Pour les particuliers, une aide pouvant aller jusqu’à 500 € est disponible pour les foyers aux revenus très modestes (source : ANAH, 2024).
Qui est concerné(e) par l’audit énergétique obligatoire ?
L’audit énergétique obligatoire concerne les entreprises de plus de 250 salariés et les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), notamment ceux mis en vente.
L'obligation d'audit énergétique concerne-t-elle tous les logements ?
L’audit énergétique réglementaire est devenu obligatoire pour les entreprises en 2015, conformément à la directive européenne 2012/27/UE du 25 octobre 2012. En France, son encadrement relève de la loi « DDADUE » du 16 juillet 2013 – qui vise à encourager les grandes entreprises à améliorer leur performance énergétique.
“ Le code de l'énergie prévoit la réalisation d’un audit énergétique pour les grandes entreprises de plus de 250 salariés, afin qu’elles mettent en place une stratégie d’efficacité énergétique de leurs activités (source : Ministères Aménagement du territoire Transition écologique). ”
Pour les particuliers, l’audit était jusqu’alors incitatif avant de devenir obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour les logements classés comme passoires thermiques – soit ceux affichant une étiquette F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE).
Cette mesure rendra obligatoire la réalisation d’un audit énergétique pour un immeuble en monopropriété ou une maison en vente, comme le stipule la loi :
“ « Lorsque sont proposés à la vente des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d'habitation qui comprennent un seul logement ou comportent plusieurs logements ne relevant pas de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (ndlr : monopropriétés) et qui appartiennent aux classes D, E, F ou G au sens de l'article L. 173-1-1 du présent code, un audit énergétique est réalisé par un professionnel [...]. » (source : Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art. 158). ”
Un tournant a été pris avec l’arrêté du 21 septembre 2023, qui fusionne les deux types d’audits pour harmoniser les exigences et simplifier les démarches. Désormais, l’audit incitatif s’aligne sur l’audit réglementaire, avec un accompagnement par un expert certifié et un délai de cinq ans pour mettre en œuvre les recommandations visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment.
Pour être valide, un audit énergétique doit être réalisé par un professionnel certifié et renouvelé tous les quatre ans.
Qui est exempté(e) de l’audit énergétique obligatoire ?
Cette mesure concerne les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété mis en vente, dès lors que leur DPE est classé F ou G, c'est-à-dire des passoires thermiques. En revanche, cette obligation ne s'applique pas aux autres types de logements, du moins pour l’instant.
Seuls les biens en monopropriété destinés à l’habitation principale sont concernés – tandis que les habitats collectifs devront répondre à de nouvelles exigences en matière de DPE.
Par ailleurs, certaines entreprises bénéficient d’une exemption. C’est le cas des structures de moins de 250 salariés, ainsi que de celles certifiées ISO 50001 (Système de Management de l’Énergie, SMé), à condition que cette certification couvre au moins 80 % de leur consommation énergétique (source : Ministères de l’Aménagement du territoire et de la Transition écologique, 2016).
À noter que les entreprises déjà engagées dans une démarche d’amélioration continue de leur performance énergétique peuvent, sous certaines conditions, être exemptées – à condition d’avoir mené un audit énergétique conforme aux normes NF EN 16247. Cet audit doit couvrir là aussi au moins 80 % de leur consommation énergétique – et avoir été réalisé dans les quatre dernières années.
Quelles sanctions en cas de non-respect ?
Pour les particuliers, le non-respect de cette obligation ne bloque pas la vente du logement, bien qu’il puisse compliquer la transaction. Cependant, aucune sanction spécifique n’est prévue par la loi en cas d’absence d’audit énergétique.
En cas de non-respect de cette obligation et après une mise en demeure restée sans effet, Ia DREAL peut sanctionner les entreprises par une amende pouvant atteindre 2 % de leur chiffre d’affaires hors taxes pour le dernier exercice clos.
En cas de récidive, cette pénalité peut être doublée et s’élever à 4 % du chiffre d’affaires HT en cas de nouvelle infraction à la même obligation (source : Audit énergétique, Ministères de l’Aménagement du territoire et de la Transition écologique).
Audit énergétique et diagnostic de performance (DPE) : quelles différences ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document obligatoire qui évalue la consommation d’énergie et l’impact environnemental d’un logement ou d’un bâtiment. Contrairement au DPE - qui a une visée informative - l’audit énergétique opère un diagnostic plus poussé.
Un DPE attribue une note allant de A (très performant) à G (très énergivore) en fonction de plusieurs critères, tels que l’isolation, le système de chauffage et la production d’eau chaude.
Valable 10 ans, ce diagnostic attribue une classe énergétique et repose sur deux indicateurs, fusionnés depuis 2021 :
- L’étiquette énergie, qui reflète la consommation d’énergie primaire du logement.
- L’étiquette climat, qui évalue ses émissions de gaz à effet de serre (GES).
De fait, cet outil est indispensable pour toute vente ou location immobilière, puisqu'il informe les futurs acheteurs quant aux performances énergétiques de l'habitat. En cas de mauvais résultats, le DPE délivre des recommandations, afin de réaliser les travaux requis. Une nouvelle expertise peut être réalisée une fois les travaux terminés.
Qui est habilité(e) à réaliser un audit énergétique ?
L’audit énergétique doit être réalisé par un auditeur titulaire, certifié lui-même par un organisme accrédité par le COFRAC (Comité français d'accréditation).
“ L’audit énergétique peut être réalisé par un professionnel reconnu garant de l’environnement (RGE), un architecte référencé ou un diagnostiqueur certifié (source : France Rénov’). ”
Pour cela, la structure ou le particulier peut faire appel à un ingénieur-conseil ou à un bureau d’études, chargé de réaliser l’audit et d’accompagner, si nécessaire, la mise en œuvre du plan d’amélioration.
En France, les principaux organismes habilités à réaliser des audits certifiés sont les suivants :
- Bureau Veritas ;
- l’OPQIBI (Organisme de Qualification de l'Ingénierie) ;
- LNE ;
- l’AFNOR Certification…
À noter que l’audit énergétique doit respecter les exigences générales fixées par la norme NF EN 16247.
Pourquoi réaliser un audit énergétique ?
“ Optimiser la consommation énergétique d’un bâtiment est désormais une priorité stratégique, d’autant que ce secteur représente 44 % de l’énergie consommée en France, bien devant les transports (31,3 %) (source : Ministères Aménagement du territoire Transition écologique, 2021). ”
Les bénéfices d’un audit énergétique
L’audit énergétique est une étape essentielle pour évaluer sa performance énergétique et identifier les axes d’amélioration.
“ Une évaluation énergétique vous permettra de cartographier votre logement et d'identifier les sources de gaspillage d'énergie et de pertes de chaleur (France Rénov). ”
L’audit offre une vision précise de la consommation énergétique du logement et met en évidence de potentiels gisements d’économies d’énergie. C’est à la suite de ce constat, que des actions précises peuvent être mises en place pour réduire les pertes et le gaspillage d’énergie. Grâce à l’estimation précise des travaux à mener, de véritables économies d’énergie peuvent être réalisées.
“ Pour les entreprises, cette analyse permet de réduire la facture énergétique annuelle de 10 à 25 % en moyenne (source : ADEME). ”
Comment un audit énergétique se déroule-t-il ?
“ L’audit énergétique doit inclure une estimation de la performance énergétique avant travaux, proposer des travaux en une ou plusieurs étapes, évaluer la performance énergétique après travaux, indiquer le coût des travaux ainsi que les aides mobilisables – et préciser les conditions d'aération ou de ventilation du bâtiment après les travaux (source : Ministères Aménagement du territoire Transition écologique, 2025). ”
Estimation de la performance énergétique
L’audit énergétique commence par une estimation de la performance énergétique avant travaux, réalisée selon la méthode de calcul utilisée pour le DPE. Cette estimation peut se baser sur les données déjà collectées lors de l’élaboration du dernier DPE.
Une fois le périmètre délimité, l’auditeur énergétique inspecte le logement pour recueillir les données mises à sa disposition. Il s’agit ici d’un véritable état des lieux de l’entreprise (nombre de personnes, surface, énergies utilisées, équipements, etc.), de sa consommation et des performances thermiques à l’instant T.
Une fois toutes les informations à sa disposition, l’auditeur mène une analyse approfondie des données grâce à des outils spécifiques – inclut une analyse des dispositifs de pilotage existants, tels que les systèmes de mesure, de régulation et de contrôle qui gèrent les équipements du logement, afin de mieux comprendre leur efficacité énergétique.
Après avoir détecté(e) des gisements d’économies d’énergie et comparé les relevés de consommation, un schéma détaillé est fourni, illustrant la répartition des déperditions thermiques au sein du logement.
Les travaux d’optimisation énergétique
L’audit énergétique se termine par un plan d’action personnalisé qui inclut des préconisations basées sur des scénarios spécifiques – afin d’améliorer l’efficacité énergétique de la bâtisse à moyen et long terme. Ces travaux d’efficacité énergétique peuvent concerner le changement du système de chauffage, l’isolation, le remplacement de la ventilation…
Par ailleurs, l'audit énergétique inclut un minimum de deux propositions de travaux pour garantir une rénovation efficace – et ces propositions doivent répondre à des critères techniques, architecturaux et économiques (réglementation, comptabilité avec l'état du bâti, etc.).
La première proposition de travaux doit respecter les exigences suivantes :
- La première étape des travaux doit permettre d'atteindre un gain d’au moins deux classes énergétiques, en incluant la réalisation de deux travaux d'isolation.
- La seconde étape de travaux doit permettre d'atteindre un niveau de performance au moins équivalent à celui de la classe B du DPE (adaptables selon les contraintes du logement).
Pour la seconde proposition de travaux de rénovation, le parcours de travaux se réalise en 1 seule étape – afin de parvenir à une rénovation performante.
Enfin, toutes les propositions de travaux ne doivent pas engendrer des coûts disproportionnés par rapport à la valeur du bien immobilier (si le montant des travaux dépasse 50 % de la valeur du bien).
À noter qu'à partir du 1er avril 2024, l’auditeur énergétique pourra proposer des scénarios supplémentaires, en plus des deux obligatoires, à la demande du solliciteur. Chaque proposition devra détailler les caractéristiques des matériaux et équipements, et, si nécessaire, la quantité d’isolant à installer. De plus, l’audit devra garantir un confort hygrothermique (température de 18 à 20°C) et, si nécessaire, recommander des modifications de la ventilation. Enfin, la première étape des travaux devra permettre un gain de deux niveaux dans le DPE et inclure des travaux sur deux postes d’isolation (source : Service Public, 2024).
Pour chaque proposition de travaux, l’auditeur indique les actions correctrices à mettre en place, ainsi que d’autres paramètres, détaillés dans la rapport d’audit énergétique.
La rédaction du rapport d’audit énergétique
L’auditeur présente ses conclusions dans un rapport détaillé, appelé rapport d’audit énergétique.
Pour chaque proposition de travaux, l’auditeur détaille les actions correctrices à mettre en place, la consommation énergétique avant et après travaux, les émissions de gaz à effet de serre (absolues et relatives), le classement de la performance énergétique – ainsi que l'impact des travaux sur les frais annuels d’énergie et les économies réalisées.
Pour les entreprises, la rédaction du rapport est quelque peu différente. L’auditeur énergétique indique le bilan énergétique de l’entreprise, détaille ses préconisations, ainsi que le plan d’action. Chaque action correctrice est hiérarchisée selon son intérêt économique ou environnemental, sa faisabilité et son TRI (Temps de Retour sur Investissement). On distingue alors trois catégories :
- les actions immédiates ou bonnes pratiques, qui ne nécessitent aucun investissement ;
- les actions prioritaires à mener à court terme, qui requièrent un investissement faible et offrent des gains importants ;
- les actions utiles, plus coûteuses et difficiles à mettre en place, dont les retombées s’opèrent à long terme.
Ces classifications permettent aux entreprises de hiérarchiser les actions à entreprendre en fonction de leur rentabilité, de leur faisabilité et de leur impact environnemental. Une fois le rapport établi, l'entreprise doit le soumettre à la plateforme de l’ADEME dédiée aux audits.
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